关键词   违约方 解除合同 继续履行 

裁判要点 

违约方请求解除合同，守约方要求继续履行合同，当合同在事实上已不具备继续履行的条件，合同目的已不能实现时，为平衡双方当事人利益，促进经济关系尽快确定，可以允许违约方请求人民法院解除合同。

相关法条

《中华人民共和国合同法》（1999年）

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。

案件索引

一审：天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第858号（2014年12月18日）

二审：天津市第二中级人民法院（2015）二中民四终字156号（2015年4月7日）

基本案情

原告赵某诉称，原告与被告何某、被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，原告依约将诉争房交付被告何某，被告何某只支付了100000元定金，至今未支付剩余房款，侵犯了原告的合法权利，故起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告何某腾空坐落于天津市河西区某房屋；3、被告何某支付自2010年5月7日至2014年5月22日的房屋使用费300000元；4、诉讼费由二被告承担。

被告何某辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，被告何某随时可以将所有款项一次性付清，但合同签订后因原告自身原因诉争房屋一直不能办理过户手续。

被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司辩称，居间合同已经履行完毕，不同意解除居间合同。买卖合同的纠纷应当由原告与被告何某解决，与我公司无关。

法院经审理查明：原告赵某与被告何某系房屋买卖合同关系，被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司为居间方。2010年5月7日原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》，约定：被告何某向原告赵某购买坐落于天津市河西区某房屋，总价款2538700元；被告何某在签订合同之时支付原告赵某定金100000元，剩余房款2438700元在过户前筹齐，双方亲自签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管局，并分别将定金及除定金外的剩余房款存入天津市房管局指定的资金监管机构；原告赵某须在全款到账日前或办理完过户手续之日将该物业交予被告何某使用；买卖双方均清楚该物业在原告赵某名下的房地产证正在办理中的状态下签署合同；原告赵某须保证对上述该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，原告应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后被告何某不承担任何责任，否则原告赵某应承担违约责任，并赔偿被告何某由此遭受的一切损失。合同签订当日被告何某依约向原告赵某支付定金100000元及房屋面积差价款20361元，原告赵某将上述房屋交付给被告何某使用至今。原告赵某与被告何某均未支付居间服务费。

另查，诉争房登记在案外人刘某名下，登记地址为天津市河西区友谊南路与绥江道交口西南侧恋海园某房屋，现尚有贷款未还清，抵押权人为兴业银行股份有限公司天津分行，抵押期限自2005年6月17日至2020年6月17日。

2006年1月，刘某之夫沈某某代表天津永盛岩土技术有限公司（以下简称永盛岩土公司）与天津市建工工程总承包有限公司混凝土分公司（以下简称建工总包混凝土分公司）、鹿泉金隅鼎鑫水泥有限公司（以下简称鹿泉水泥公司）签订《抵房协议》，约定永盛岩土公司自愿以享有所有权的诉争房抵账给鹿泉水泥公司，冲抵建工总包混凝土分公司欠鹿泉水泥公司的1800000元债务，永盛岩土公司负责将该房屋的产权证明办到鹿泉水泥公司指定单位或个人名下。2008年5月28日鹿泉水泥公司与中天仕名科技集团有限公司（以下简称中天集团公司）签订《抵账协议》，约定鹿泉水泥公司以2100000元价值将诉争房抵债给中天集团公司，鹿泉水泥公司负责于2009年2月将房屋产权办理到中天集团公司或指定的单位、个人名下。2010年4月18日，中天集团公司将诉争房以2100000元价格转让给原告，原告向其支付了全部购房款。前述几次抵债及转让过程均完成了房屋交接手续，但均未办理房屋所有权转移登记手续。

2011年12月30日，原告起诉沈某某、刘某、永盛岩土公司、建工总包混凝土分公司、鹿泉水泥公司、中材（天津）重型机械有限公司、天津融创置地有限公司、兴业银行天津分行，请求确认诉争房归原告所有，并判令沈某某、刘某配合原告办理房屋清贷相关手续。本院于2012年7月9日作出（2012）西民一初字第77号判决书，判决诉争房归原告所有，刘某偿还剩余贷款，沈某某、刘某、永盛岩土公司、建工总包混凝土分公司、鹿泉水泥公司、中材（天津）重型机械有限公司、天津融创置地有限公司配合原告办理诉争房的产权过户手续。沈某某、刘某不服判决提出上诉，二审法院以原审事实不清、证据不足为由裁定撤销原判、发回重审。重审过程中，原告赵某变更诉讼请求，要求判令中材（天津）重型机械有限公司返还原告已支付的购房款2120361元并赔偿经济损失1400439元，沈某某、刘某、建工总包混凝土分公司、鹿泉水泥公司、永盛岩土公司承担连带赔偿责任。后本院以“原告赵某已将诉争房卖予并交付给案外人何某。原告赵某对诉争房已不再享有占有、使用、收益、处分的权利”为由，裁定驳回原告起诉。赵某不服裁定上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。

在前述案件诉讼过程中，房屋所有权人刘某均未对以房抵债及转让房产的行为予以追认，且刘某、沈某某均主张沈志翔的行为系无权处分。

另，天津市第一中级人民法院于2013年8月28日将诉争房查封。

裁判结果

天津市河西区人民法院于2014年2014年12月18日作出（2014）西民一初字第858号民事判决：一、解除原告赵某与被告何某2010年5月7日签订的房屋买卖合同；二、被告何某于本判决生效之日起二十日内，将坐落于天津市河西区某房屋腾空并交还给原告赵某；三、原告赵某于本判决生效之日起二十日内，返还被告何某定金100000元、房屋面积差价款20361元；四、被告何某于本判决生效之日起二十日内，支付原告自2010年11月7日至2014年5月22日的房屋使用费300000元；五、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

宣判后被告何某提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）二中民四终字156号民事判决：一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第858号民事判决第一、二、三项；二、撤销天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第858号民事判决第四、五项；三、驳回被上诉人赵某原审的其他诉讼请求；四、驳回上诉人何某其他上诉请求。

裁判理由

天津市河西区人民法院认为：原告赵某与被告何某、被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司订立《房屋买卖居间合同》的行为，属于负担行为，其有效不以出卖方具有所有权或处分权为必要，上述合同系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，纵然原告赵某非诉争房的所有权人，也不影响合同本身的效力。依合同约定，原告赵某对被告何某负有交付诉争房并移转所有权的义务，但由于原告赵某未取得诉争房处分权，转让房屋的行为亦未获权利人追认，故其不能履行买卖合同，而至今未能为被告何某办理所有权转移登记手续，已构成违约。此外，现诉争房既有抵押又有查封，使过户更无可能，被告何某在诉争房内居住四年有余却无法获得所有权，令人遗憾，其要求原告继续履行合同，基于上述原因不能实现，对原告要求解除与被告何某签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。

天津市第二中级人民法院认为：关于双方当事人之间的房屋买卖合同是否应当解除的问题，诉争房登记在案外人刘静名下，赵某对该房屋不具有处分权，且刘静对赵某的处分行为亦未追认，导致赵某无法配合何某办理诉争房的过户手续，双方当事人签订房屋买卖合同的根本目的是为了使何某取得诉争房的所有权，而该合同目的现无法实现，因此原审法院判令解除双方当事人签订的房屋买卖合同并无不妥。

案例注解

一、观点分歧

本案的核心焦点在于双方当事人之间的房屋买卖合同是否应当解除的问题。依合同约定，原告赵某对被告何某负有交付诉争房并移转所有权的义务，但由于原告赵某未取得诉争房处分权，转让房屋的行为亦未获权利人追认，故其不能履行买卖合同，而至今未能为被告何某办理所有权转移登记手续，已构成违约。那么，作为违约方的赵某能否主张解除合同呢？对此，关于违约方是否享有合同解除权的问题，我国现行法律并没有直接明确的规定，亦具有一定的争议性。

第一种观点认为，合同圣神及合同严守原则是合同法的基本原则。即合同是严肃的事情，应当认真对待，不能视为儿戏。一个有效的合同，除非有法定的撤销或解除的事由，或者双方当事人约定变更或解除，原则上不允许擅自变更或解除。我国《合同法》规定的解除类型主要包括三种，即第93条第1款规定的合意解除，第93条第2款规定的约定解除，第94条规定的法定解除。而第94条第2项至第4项规定的三种法定解除的情形，是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。故原告赵某作为违约方无权主张解除合同。

第二种观点认为，原告赵某作为违约方，虽然不能依据合同法第94条的规定行使法定解除权，但是在合同无法继续履行的情形下，可以依据合同法110条的规定，以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。在合同履行存在该条规定的情形时，违约方主张解除合同应予支持。

二、违约方可以解除合同的理由

本案中，法院采纳了第二种观点，具体基于如下考虑：

一是从违约责任的承担方式看。我国合同法第107条规定了继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担方式。之所以将继续履行作为违约救济体系中首选的救济方式，原因是，当事人订立合同的目的在于履行合同内容，以实现各自订立合同的预期利益，如果合同得不到履行，那么其订立合同的目的也就无法实现，而继续履行比起其他承担违约责任的方式无疑更有利于实现合同目的。但其中不可忽视的问题是，继续履行的前提须是违约方能够继续履行合同，如果合同已经不能履行，则不应再有继续履行责任的发生，否则无异于强债务人所难，于法于理，均有不合。本案中，在原告赵某与被告何某的房屋买卖合同中，原告赵某虽负有移转房屋所有权的义务，但由于其至今未取得诉争房处分权，转让房屋的行为亦未获权利人追认，纵使其主观上希望履行义务，也实属无能为力，且诉争房现既有抵押又有查封，更让合同履行难上加难。双方当事人签订房屋买卖合同的根本目的是为了使何某取得诉争房的所有权，但事实上，该合同已不具备履行条件，合同目的已无法实现，故在此情况下，如果仍然要求原告赵某继续履行合同，实属天马行空，非理性之举。

二是从平衡当事人利益的角度看。合同有效成立后，有时会因主观或客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或者不可能，使当事人一方甚或双方当事人的合同目的无法实现，如仍固守合同约束力，不但于一方甚或是双方当事人都没有好处，于社会整体利益也没有任何增益，因而，法律上创设了合同解除制度。本案中，如果换做是作为守约方的何某主张解除合同，无疑会得到法院支持。那么守约一方、亦是受损一方的何某为何不主动要求解除合同，主张赔偿损失呢？甚至在法官的多次劝说、释明下仍决绝解除合同呢？从双方合同的履行情况看，不难发现端倪，何某仅支付了不到总房款4%的费用，却已实际占有诉争房长达四年之久，试想如果何某已支付全部房款、亦或是房屋还未交付，恐怕其早已不会是今时的稳如泰山。而反观赵某，其前几手的买卖行为均已实现了抵债或取得购房款的目的，而其本人一方面已向前手支付全部房款，一方面又未取得后手何某的购房款，且已实际丧失对诉争房占有、使用、收益的权能，可以说，赵某在整个环节中，又何尝不是“苦命人”。况且，如果双方的合同一直不解除，随着时间的推移，赵某将可能面临承担越来越高额乃至无限扩大的违约责任,而何某无限期的占有房屋，似乎基于存在有效合同，又是有权占有，合情合理。如此状态的延续，无疑使赵某陷于被动状态，而何某处于优势地位，造成双方当事人利益的严重失衡，亦与减轻损失规则相冲突，故何某此种一意坚持履行合同的任性行为，不应得到法律的支持和鼓励。

三是从争议解决的途径看。本案之前，赵某曾起诉确权之诉，虽然一审胜诉，但二审被发回，重审过程中改向前手转让人主张解除合同并要求赔偿损失，却因已经将诉争房交付何某，不能返还给前手而未果。那么，如何才能理顺围绕诉争房产生的多个法律关系，以尽快确定各方权利义务呢？当然，理想的途径是解铃还须系铃人，所有权人刘静能够积极配合，从源头上解决问题，但事与愿违，其本人远在国外避而不见，亦在之前的诉讼中拒绝追认，且因其他经济纠纷，使诉争房既有抵押又有查封，可以说何某即使一直占有诉争房，最终取得所有权也是几无可能。而何某作为最后一手买受人，如能主张解除合同，并向赵某返还诉争房，赵某便可基于合同向前手主张权利，根据合同相对性，以此类推，问题似乎也能迎刃而解，但遗憾的是，基于利益考虑，何某也不会首当其冲。如此一来，如果本案不支持赵某的诉请，解除合同，恐怕赵某则再无其他救济途径，亦会使争议的合同关系在很长一段时间处于既不履行又不解除的尴尬境地，各方的权利义务关系也将在遥遥无期中始终处于不确定的状态。使得各方都陷入诉讼的深渊、合同的枷锁，违背了合同法追求、促进经济效益的作用。

综上所述，尽管考虑到可能带来的执行不便，但经过慎重考虑，权衡利弊之后，法院最终判决解除了赵某与何某的房屋买卖合同。

三、对守约方利益的保护

赋予违约方解除合同的可能性，并不意味这种“解除”是无条件的、无序的。相反应是严格的、谨慎的。否则将可能使这一突破成为鼓励违约方以违约获利、有意破坏合同效力的托词。因此，应在解除程序、违约责任的承担方面予以规范，以兼顾对守约方利益的保护。

第一，解除程序的必要限制。就我国目前合同法规定看来，合同解除权，不论法定解除权亦或是约定解除权，性质上均是一种形成权。守约方因对方违约行使解除权，只须向对方当事人作出解除的意思表示，不必请求法院作出宣告解除的判决。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力。解除的效力，于此项意思表示到达对方时即已发生。而对于违约方解除合同，则有必要同守约方相区别，在解除程序上进行必要的限制，即违约方如欲解除合同，只能通过请求法院判决解除的方式实现。以采取“职权主义”的方式，审慎判断、权衡利弊，在维护交易安全、经济秩序的同时，最大程度的平衡各方利益，实现个案公正。

第二，承担相应的违约责任。合同解除溯及消灭的仅为本体性权利义务，而非救济性权利义务，支付违约金、损失赔偿等作为一种救济性权利义务，并不随着合同的解除而消灭。因此，违约方解除合同的实质是以违约方主动承担违约责任、填补守约方损失为代价换取以一定条件下主动解除合同的权利。而违约方承担违约责任的方式、数额仍应贯彻现行合同法的有关规定，对于当事人在合同中对违约责任已有约定的情形下，应尊重当事人的契约自由。当合同未约定的情况下，应在根据公平原则、诚实守信原则基础上，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对守约方遭受的全部损失予以赔偿。但在现实的诉讼中，当作为原告的违约方要求解除合同时，作为守约方的被告出于某种原因或是考量往往不同意解除合同，也不会主动提出要求违约方承担违约责任。此时，人民法院可以主动行使释明权，当然，如果守约方坚持不在此案中主张违约责任，亦可在今后待合同状态明确后，另行主张违约责任。

合同严守原则在维护合同效力方面发挥了重要作用，体现了合同法对秩序价值的追求。允许违约方解除合同，看似一定程度上与合同严守原则追求的秩序价值相冲突，但从根本上来说，二者并不矛盾，甚者二者根本目标具有一致性，即追求自由、公平、秩序和效率的有机统一。当然，应当注意的是，允许违约方解除合同并非是无条件的、任意的，反而应是严格的、谨慎的，在其适用过程中应严格把关，将违约方解除合同的适用限定在合理的范围内，只有这样才能真正实现其目标和初衷。